Межевание земельного участка при купле-продаже

Межевание земельного участка при купле-продаже

Купить земельный участок без межевания можно. Это означает, что вы покупаете землю, которая имеет определенную площадь и адрес, однако не имеет границ. Фактически, это земля без координат, а значит у нее нет установленного точного местоположения. Соответственно, покупая такой земельный участок, можно столкнуться с трудностями как юридического характера, так и со спорами с соседями по поводу земли.

Привлекательным моментом является то, что обычно земельные участки без межевания продаются по более выгодной цене, нежели участки с установленными границами. О рисках такой покупки дальше в статье.

Риски при покупке земельного участка без межевания

Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.

Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.

Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.

Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.

Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?

Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.

Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо. Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно. Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.

Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами. 

Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий. Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы. Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.

Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?

Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.

Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.

Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.

Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.

Можно ли арендовать земельный участок без межевания?

Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.

При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.

Как вступить в наследство на земельный участок без межевания?

Вступление в наследство осуществляется в 6-месячный срок после даты кончины человека. Соответственно, если вам передают по наследству земельный участок, который имеет кадастровый номер и определенную площадь, то происходит переоформление права собственности на лицо, вступившее в наследство. Главное, чтобы земельный участок стоял на учете в ЕГРН, тогда его можно будет передать по наследству. Межевание земельного участка в таком случае рекомендуется провести, чтобы исключить споры по поводу границ, фактического использования вашего земельного участка и возможные разбирательства с соседями. В случае наследования земельного участка вам может быть выдано свидетельство о праве на наследство по закону (рис. 1):

Рис. 1. Образец свидетельства о праве на наследство

Сохраняется ли право собственности, если межевание не проведено?

Конечно, сохраняется. Если у вас есть правоустанавливающий документ на земельный участок, то вы им владеете на том праве, которое указано в документе (право собственности, пожизненного наследуемого владения и т.д.). В таком документе указывается местоположение вашего земельного участка, его кадастровый (условный) номер и декларированная площадь (рис. 2).

Рис. 2. Первая страница свидетельства о праве собственности на землю

Однако наличие данного документа не означает, что ваше право собственности зарегистрировано. Часто бывают ситуации, что земельный участок имеет кадастровый номер и состоит на учете в ЕГРН, однако сведений о собственнике в ЕГРН нет. Проверить это можно, заказав выписку из ЕГРН на земельный участок.

В случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо это сделать – подтвердить, что именно вы являетесь собственником конкретного земельного участка. Вместе с регистрацией права собственности обычно выполняют работы по межеванию земельного участка (уточнению его границ). Эти две процедуры (государственный кадастровый учет изменений и государственная регистрация прав) проходят одновременно в Росреестре. За таким комплексом процедур вы можете обратиться к кадастровому инженеру, например, в Службу Согласований.

Можно ли поставить на кадастровый учет здание при отсутствии межевания земельного участка?

Руководствуясь многолетним опытом, можно сказать, что такое практически невозможно. Случалось, что Росреестр ставил на кадастровый учет дома при отсутствии межевания земельного участка, однако это были единичные случаи. На самом деле, если у вас не проведено межевание и не уточнены границы земельного участка, то не понятно, где он расположен конкретно, т.к. в ЕГРН отсутствуют координаты границ земельного участка. Поэтому, если не понятно, где расположен земельный участок, то и не понятно, к какому земельному участку относится ваш дом. А дом, вернее, здание является объектом недвижимости, т.е. такой вещью, которая прочно прикреплена к земле (поэтому и название «недвижимость»).

Соответственно, в случае отсутствия межевания земельного участка не получится поставить дом на кадастровый учет. Прежде всего необходимо установить границы вашего земельного участка и внести эти сведения в ЕГРН с помощью кадастрового инженера. Только после успешной постановки границ земельного участка на учет Росреестр поставит ваш домик на кадастровый учет.  

Нужно ли проводить межевание при наличии кадастрового паспорта?

Кадастровый паспорт – это документ, в котором содержатся сведения о характеристиках объекта недвижимости, которые требуются для его учета в кадастре недвижимости (рис. 3). На данный момент данный термин федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» исключен из обихода – вместо него появились понятия «выписка из ЕГРН», «межевой план» и «технический план». Выписка из ЕГРН представляет собой документ, в котором представлены характеристики объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах, о частях и т.д. Межевой и технический планы представляют собой пакеты документов, на основании которых проводится кадастровый учет объекта недвижимости – они содержат сведения исходно-разрешительной документации, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, координаты характерных точек границ земельного участка либо контура объекта недвижимости, сведения об основных характеристиках и т.д.

Рис. 3. Пример первой страницы кадастрового паспорта земельного участка

В вашем случае, скорее всего, речь идет о выписке из ЕГРН, которая до 2015 года называлась кадастровым паспортом (рис. 4). Обратите внимание на сведения о границах вашего земельного участка – если в кадастровом паспорте прописаны координаты характерных точек его границ, то межевание проводить не требуется (рис. 5). Однако, даже в случае наличия координат в кадастровом паспорте земельного участка, их точность может не соответствовать точности определения точек границ. Например, координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью +/-0,2 м, а согласно законодательству для категории земель вашего земельного участка, требуемая точность составляет +/-0,1 м. Зачастую бывает так, что границы земельного участка вообще не установлены, а значит, в ЕГРН отсутствуют сведения о них. В таком случае необходимо обязательно проводить межевание, чтобы внести координаты точек границ земельного участка в ЕГРН.

Рис.. 4. Пример первой страницы выписки из ЕГРН на земельный участок

Рис. 5. Пример страницы выписки из ЕГРН с координатами характерных точек границ земельного участка

Законодательство по данной тематике:

• Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90"Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения";
• Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ