Отступы от границ земельного участка

Что является границей земельного участка?

В соответствии со статьями Земельного кодекса РФ под границей участка понимается линия, определяющая расположение конкретной площади (единицы) территории на земной поверхности, которая включает в себя все имеющиеся недра, а также непосредственно почвенный слой.

Так, данная линия ограничивает территорию, на которую распространяется право собственности физического или юридического лица, при этом собственность распространяется и на созданные постройки на территории земельного участка.

Граница земельного участка образуется линией, которая получается соединением характерных точек, т.е. поворотных или угловых точек.

Также существует понятие многоконтурных земельных участков, которые раньше назывались единым землепользованием. Многоконтурный земельный участок состоит из нескольких обособленных частей, контура которых не пересекаются и расположены друг от друга на расстоянии более 0,1 м. При этом они представляют собой единое целое, имеющее промежуток между собой, спровоцированный прохождением других земельных участков, расположенными природными объектами.

Фактически границу вашего земельного участка могут отображать объекты, существующие на местности более пятнадцати лет и закрепленные с использованием объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Это может быть и забор, и межа, и водопровод, и иные объекты, которые вы с соседями на смежных участках расцениваете, как границы. Важно, что данная граница существует на местности более 15 лет и является фактической. Кадастровый инженер и геодезист при полевых работах будут определять местоположение именно этой границы, используя геодезическое или спутниковое оборудование.

Что отображается на схеме границ земельного участка?

Под схемой границ земельного участка чаще всего понимается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ). Схема расположения земельного участка представляет собой план местности, на котором изображены границы образуемого земельного участка (или нескольких участков) на кадастровом плане территории.

Схема расположения земельного участка на КПТ необходима в следующих случаях:

• В случае разделения одного землевладения на несколько долей или при объединении нескольких земельных участков, если эти земли к моменту изменения границ находились в частных владениях.
• При изменении границ земель, находящихся в собственности государства.
• В ситуации, когда необходимо выделить участок земли, принадлежащей муниципалитету, для его передачи гражданину или организации.
• Если администрация поселения изымает землю у ее владельца, когда это необходимо для нужд государства или муниципалитета.
• В случае, когда запланировано проведение аукциона. Для организации аукциона подается соответствующее заявление, к которому прилагается схема земельного участка. Далее публикуется объявление, после чего в течение 30 дней идет сбор заявок. Организацией проведения аукциона (и необходимых для него процедур) занимается муниципалитет. Но если была получена только одна заявка, заявитель приобретает земельный участок без аукциона. В последнем случае он сам должен позаботиться о проведении его межевания.
• Когда имеется возможность приобрести землю без проведения торгов. Отличительной особенностью данной ситуации является то, что схему границ угодья можно предъявить напечатанной на бумаге.
• Для того, чтобы легализовать прирезки (это прилегающие к землевладению участки, которые были самовольно захвачены гражданином и стали как бы принадлежать ему, если отсутствуют претензии третьих лиц), которые находятся во владении гражданина.

Важно понимать, что схему расположения земельного участка на КПТ необходимо согласовывать при проведении торгов, а также при любых действиях с землей, которая принадлежит муниципалитету или администрации поселения. 

В схеме расположения земельного участка на КПТ отображаются следующие сведения:

• проектная площадь образуемого земельного участка с округлением до 1 кв.м;
• список координат характерных точек границ образуемого земельного участка в системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости;
• если предусмотрено образование нескольких земельных участков, то условный номер каждого из них;
• изображение границ образуемого земельного участка;
• изображение границ учтенных земельных участков (т.е. тех, которым уже присвоены кадастровые номера, даже если у них нет общей границы с образуемым);
• надписи (кадастровые и условные номера, номер кадастрового квартала и система координат) и условные обозначения, примененные при подготовке изображения. Если границы участка выделены красной линией, это необходимо отразить в условных обозначениях;
• сведения об утверждении схемы (если требуется).

Пример упрощенной схемы расположения земельного участка на КПТ выглядит следующим образом:

Рис. 1. Схема расположения земельных участков

Подобные схемы готовятся в составе межевых планов для создания земельных участков или для уточнения границ земельных участках. Схемы расположения, которые необходимо согласовывать с администрацией, дополняются сведениями о координатах образуемого земельного участка, масштабе, графой для подписей и согласований и др.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельного участка

Предельные размеры земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований. Согласно Градостроительному Кодексу РФ ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты для территории конкретного муниципального образования.

В ПЗЗ должна содержаться карта, на которой отображаются территориальные зоны и текст самих правил, в которых прописываются градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам относятся предельные размеры земельного участка, отступы от границ для различных объектов недвижимости, процент застройки земельного участка, ограничения по характеристикам объектов капитального строительства (ОКС), строящимся на земельном участке и др.

В качестве примера рассмотрим градостроительные регламенты для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области.

Минимальные размеры земельных участков для ведения садоводства составляют 0,06 га или 600 кв.м. Максимальный размер не установлен. Минимальный размер достаточно часто равен 6 соткам, иногда в ПЗЗ встречается площадь, равная 5 соткам. Максимальные размеры земельных участков бывают ограничены, а бывают и без ограничений – все зависит от регламентов конкретного муниципального образования.

Если вы планируете какие-либо операции с земельными участками, например, объединение, раздел, перераспределение земельных участков, то в таком случае необходимо следовать градостроительным регламентам, которые установлены в муниципальном образовании, поскольку площади земельных участков обязаны им соответствовать.

Отступы границ земельного участка от дороги

Отступы границ земельного участка от дороги также устанавливаются ПЗЗ. В этом случае документ оперирует понятием красных линий — линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов. Таким образом, красные линии обозначают границу, от которой необходимо отступать несколько метров, не говоря уже о постройках, которые вплотную подходят к красным линиям.

В рассматриваемом нами примере для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области:

• От красной линии улиц расстояние до жилого строения (или дома) – 5 м;
• от красной линии проездов – 3 м;
• Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов – 5 м.

Советуем ориентироваться на отступ со значением 3 м, поскольку такое значение достаточно часто встречалось в нашей практике в градостроительных регламентах различных муниципальных образований.

Допустимое расстояние между земельными участками

Такого норматива, как допустимое расстояние между земельными участками, в градостроительных регламентах не встречается. Земельные участки граничат друг с другом так, чтобы не было чересполосицы – маленьких по площади кусков земли между ними. Вместе с этим не должно быть наложений земельных участков друг на друга. Земельные участки могут располагаться далеко друг от друга, разделяться дорогами, проездами и т.д., главное, чтобы их расположение удовлетворяло документации по планировке территории.

Нормативные отступы строений от границ земельного участка

Отступы от построек на земельном участке до его границ строго регламентируются ПЗЗ. В рассматриваемом нами примере для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям составляют:

• от жилого строения (или дома) — 3 м;
• от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;
• от других построек — 3 м.

Минимальные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, а также расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) групп принимаются на основе противопожарных требований действующего законодательства.

Стоит отметить, что в зонах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) данные нормативы контролируются. Когда вы планируете возведение объекта капитального строительства (ОКС) на земельном участке, то должны уведомить об этом администрацию, а после завершения строительства опять же уведомить муниципальный орган о завершении строительства. При этом к уведомлению прикладывается чертеж, на котором отображаются отступы от зданий до границ земельного участка. Для кадастрового учета ОКС на земельном участке подготавливается технический план, и в комплекте с уведомлениями подается в администрацию муниципального образования для постановки на кадастровый учет. Для построек на земельных участках с видом разрешенного использования для садоводства и дачного хозяйства предусмотрен упрощенный порядок постановки на кадастровый учет без обращения в администрацию, однако это не означает, что можно игнорировать градостроительные регламенты, установленные ПЗЗ.

Процент застройки в границах земельного участка

В рассматриваемом нами примере для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области максимальный процент застройки участка составляет 30 %. Для каждого вида разрешенного использования и для каждой зоны данный параметр может быть разным по значению.

Погрешность при определении точности характерных точек границ земельного участка

При определении координат характерных точек границ земельного участка всегда возникает погрешность их определения. Погрешность может быть обусловлена как самим прибором для определения местоположения точек, так и случайностью, которую допускает человек. Приборные погрешности являются следствием несовершенства измерительной техники, поэтому их никак не избежать. А вот случайные ошибки можно исправить при контроле измерений и выборочной проверке получившихся значений координат.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. N 90 устанавливаются значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков (см. табл.):

Таблица. Значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков

Самое точное значение местоположения границ устанавливается для категории земель населенных пунктов: координаты земельных участков, находящихся в их пределах, должны быть определены с точностью до 10 см. Казалось бы, достаточно маленькое значение, не правда ли? Однако при возникновении споров с соседями из-за каких-то сантиметров вдоль границы участка такое число кажется очень большим. Погрешность в 10 см означает, что характерная точка границы может быть смещена от своего фактического положения в радиусе 10 см или же на 10 см влево/вправо/вниз/вверх. При этом, данное смещение является абсолютно законным, поскольку координаты удовлетворяют очности для категории земель населенных пунктов.

Обычно спутниковое оборудование, которым пользуются геодезисты для определения координат точек, дает погрешность в диапазоне 5–10 см. Современные геодезические приборы также обеспечивают высокую точность измерений, которая удовлетворяет нормативам. Поэтому вы можете не беспокоиться по поводу измерений и их погрешности в определении координат границ вашего земельного участка.

Наложение границ земельных участков: что это и как решать проблему?

Наложение границ земельных участков – достаточно частая проблема, которая встречается повсеместно, особенно на землях, предоставленных для ведения садоводства и огородничества. После пересчета всех координат, которые содержались в Росреестре, в местные системы координат возникли пересечения границ земельных участков. Также пересечения были и до масштабного пересчета координат вследствие несовершенства системы кадастрового учета объектов недвижимости.

Наложение земельных участков лучше всего представить на рис.:

Рис. 2. «Съехавший» земельный участок и наложение его границ на соседние земельные участки

Чтобы исправить данное наложение границ, первым шагом необходимо подать заявление в Росреестр на исправление технической ошибки. Техническая ошибка – это ошибка, допущенная органом регистрации прав при постановке на кадастровый учёт или при государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых в него вносились сведения. К техническим неточностям относят: опечатку/описку, арифметическое несоответствие или грамматическую ошибку. Подавать заявление можно в электронном виде, используя официальный сервис на сайте Росреестра. Если данное наложение произошло по техническим причинам, то Росреестр обязан в течение 3-х дней исправить свою ошибку.

Однако часто бывает, что Росреестр не обнаруживает в наложении границ технической ошибки, и тогда необходимо обращаться к кадастровому инженеру для исправления уже реестровой ошибки - воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибки, содержащейся в документах, подготовленных кадастровым инженером либо направленных или предоставленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия. Таким образом, реестровая ошибка подлежит исправлению кадастровым инженером, и чаще всего имеет место быть при наложении участков друг на друга.

Для исправления реестровой ошибки создается межевой план, в котором указываются действительные координаты земельных участков, подкрепляются акты согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, а в заключении кадастровый инженер объясняет, почему произошла ошибка, и обосновывает необходимость ее устранения.

Нормативно-правовая база:

• Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения";
• Правила землепользования и застройки территории МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденные Решением Совета депутатов МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области №13 от 15.10.2014г.