Порядок проведения работ по межеванию земельного участка

В данной статье мы детально рассмотрим, как проводятся работы по межеванию земельного участка: кто занимается межеванием, какие документы для этого нужны, а также разберем порядок работ по межеванию, что делать с готовым межевым планом и в какой срок Росреестр производит постановку на кадастровый учет вашего земельного участка.

Напомним, что в нашей предыдущей статье «Нужно ли проводить межевание земельного участка» рассматривалось понятие межевания. Так, межеванием земельного участка является установлением границ участка на местности путем определения координат характерных (поворотных) точек земельного участка (проще говоря, углов земельного участка) с определением его площади.

Вопрос: Кто является заказчиком работ по межеванию?

Заказчиком межевания является собственник земельного участка, либо заинтересованное лицо, действующее на основании доверенности, либо других документов, подтверждающих его полномочия. Этот случай наиболее распространен, когда земельный участок находится в частной собственности, например, в СНТ. Кроме того, заказчиком может быть группа лиц — собственников земельного участка, которые обязательно должны подписать соглашение, выражающее их волю относительно операций с земельным участком. Также заказчиком межевания может выступать государство в лице муниципалитета или субъекта РФ в случаях комплексных кадастровых работ. Подытожив, можно сказать, что заказчик межевания — это заинтересованное в этом лицо, чьи права на земельный участок подтверждаются законным образом.

Вопрос: Кто оплачивает работы по межеванию?

В соответствии с вышеизложенным оплачивать межевание должно заинтересованное лицо, будь то физическое или юридическое. Оплата услуг по межеванию производится в порядке, установленном договором подряда, заключенном между заказчиком и кадастровым инженером. При комплексных кадастровых работах оплату производит государственный орган, и это, пожалуй, единственный случай, когда можно получить межевание бесплатно. При комплексных кадастровых работах происходит уточнение местоположения границ земельных участков в рамках кадастрового квартала, однако такие работы проводятся далеко не часто и не везде. Гораздо проще провести межевание по своей инициативе, чем ждать и не дождаться межевания за государственный счет.

Вопрос: Какие организации выполняют работы по межеванию?

Так, захотев провести межевание, собственник обращается в организацию, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров. Кадастровый инженер – это лицо, которое обладает специальным правом на осуществление кадастровой деятельности согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". Соответственно только лишь действующий кадастровый инженер имеет право составлять и заверять своей подписью результат межевания — межевой план земельного участка. Напомним, что кадастровый инженер должен иметь аттестат, состоять в СРО и иметь свой индивидуальный реестровый номер, что можно проверить на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/).

Вопрос: Какие документы требуются для проведения работ по межеванию?

Для проведения межевания кадастровому инженеру нужно предоставить все документы на земельный участок, которые есть у собственника: предоставление полной и достоверной документации значительно облегчит всю процедуру и ускорит составление межевого плана. Передача кадастровому инженеру заведомо ложных сведений в документах может привести к привлечению к уголовной ответственности и многочисленным судам. Исходными являются правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы: т.е. документы о том, что вы владеете земельным участком по определенному праву, и документы на сам земельный участок. В любом случае необходимо заказывать выписки ЕГРН на земельный участок. Право на земельный участок может быть правом собственности, наследования, либо может подтверждаться договором купли-продажи и т.д. Имея все эти документы, кадастровый инженер имеет право осуществить процедуру межевания вашего земельного участка.

Далее требуется получение архивной документации, которая подтверждает местоположение вашего земельного участка, например, схемы организации СНТ, градостроительных планов, проектов межевания территории и прочих подобных документов. На основании них кадастровый инженер может обосновать, что ваш земельный участок находится именно в том месте, где он есть, а его границы проверены временем, что позволяет в межевом плане отражать их по фактическому использованию. Проще говоря, архивная документация позволяет точно определить и обосновать ваши фактические границы, или же избежать бумажной волокиты в случае отказа Росреестра поставить на кадастровый учет ваше имущество.

Наконец, стоит отметить, что может потребоваться нотариально оформленная доверенность в случае, если занимается межеванием не собственник, а, например, ваш родственник или третье лицо, а также согласие на обработку персональных данных в случае, если заказчиком является физическое лицо.

Этапы работ по межеванию земельного участка

Порядок межевания определяется следующими этапами:

• Заказчик обращается в специализированную организацию (например, Служба Согласований), занимающуюся кадастровыми работами;
• Заключает договор на выполнение кадастровых работ;
• Кадастровые инженеры выполняют сбор необходимой исходно-разрешительной документации
• Геодезист выезжает на объект;
• Составляется акт согласования местоположения границ земельного участка, который подписывается со всеми собственниками смежных земельных участков;
• Кадастровый инженер составляет межевой план земельного участка;
• Собственник подает заявление на государственный кадастровый учет изменений земельного участка вместе с межевым планом, записанным на диск;
• Росреестр осуществляет регистрацию недвижимости путем внесения изменений в ЕГРН;
• Собственник получает выписку из ЕГРН, что и является результатом межевания;
• В течение 30 дней с момента кадастрового учета кадастровый инженер сдает в Росреестр оригинал акта согласования местоположения границ земельного участка.

Рассмотрим подробно процедуру межевания земельного участка.

Начинается межевание с заключения договора с организацией, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров. В стандартном договоре подряда прописываются условия, на которых выполняются кадастровые работы, стоимость выполнения работ, их сроки и порядок выполнения работ, прописываемый обычно в техническом задании. Если заказчиком является физическое лицо, то обязательным документом является согласие на обработку персональных данных, которое служит приложением к межевому плану. Обычно заказчики подписывают его в момент заключения договора подряда.

После заключения договора на выполнение кадастровых работ заказчик предоставляет документы, на основании которых вносятся сведения в межевой план — так называемые документы-основания. В первую очередь, это документы из Росреестра — выписки ЕГРН на земельный участок и кадастровый план территории. Если у заказчика отсутствуют «свежие» выписки из ЕГРН, то в таком случае кадастровый инженер сам заказывает выписки ЕГРН на земельный участок, а также на смежные с ним земельные участки соседей.

Также заказчик должен предоставить иные правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на земельные участки, как например, свидетельство о праве собственности, план земельного участка, копии генплана территории, на которой расположен земельный участок и иные документы, которыми располагает лицо. Архивные документы иногда оказываются очень важны при выполнении уточнения границ земельного участка, поскольку подтверждают его местоположение на протяжении длительного времени. При отсутствии у собственника выписки ЕГРН на земельный участок кадастровый инженер самостоятельно заказывает данный документ.

После подготовительного этапа кадастровых работ начинается полевой этап: геодезист выезжает на земельный участок и определяет координаты характерных точек земельного участка. Съемка производится на основании фактического использования границ земельного участка, т.е. по забору либо по тем границам, в которых вы пользуетесь землей участка.

На объект выезжает геодезист и определяет координаты характерных объектов, которые могут служить опорными элементами при дальнейшем определении координат границ земельного участка. Характерными объектами границ могут быть заборы, сараи, теплицы, водопроводные трубы и иные объекты, указывающие на границу землепользования.

Оборудование, которым определяются координаты характерных объектов, должно быть зарегистрировано в официальном реестре средств измерений и иметь действующее свидетельство о поверке. В основном измерения проводятся спутниковым методом, когда координаты определяются с помощью спутниковых приемников. Также используется классическое определение координат объектов с помощью тахеометра или теодолита, что уступает во многом спутниковому методу.  

Вопрос: В каких координатах выполняется межевой план?

В настоящее время в Ленинградской области действует местная система координат (МСК 47) с тремя зонами, т.е. системы координат для земельного участка, например, в Выборгском районе и Всеволожском районе области будут различными. Таким образом, система координат, в которой отображается ваш земельный участок, будет определяться принадлежностью к той или иной зоне МСК 47. В других субъектах нашей страны действуют свои системы координат.

После полевого этапа начинается камеральный, который включает в себя обработку полученных координат и составление межевого плана. Неотъемлемой частью последнего является акт согласования местоположения границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков. Суть данного документа состоит в согласовании границ уточняемого земельного участка с соседями, т.е. в снятии возражений по поводу ваших границ. Это происходит путем подписания акта соседом-собственником либо его законным представителем. При невозможности установить собственника смежного с уточняемым земельного участка производится публикация извещения в официальных СМИ района (газета).

Затем кадастровый инженер подготавливает межевой план в специализированной программе. Служба Согласований использует программное обеспечение компании АРГО, на рис. 1 представлено рабочее окно программы:

Рисунок 1. Рабочее окно программы АРГО с земельными участками в координатах. (кликабельно)

Вопрос: Что является результатом межевания и что передается заказчику?

Межевой план подготавливается в виде электронного документа, подписывает его усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера и записывает материалы на цифровой носитель (диск). Затем происходит передача материалов заказчику, который подает документы на осуществление государственного кадастрового учета.

Затем межевой план и прочие собранные материалы передаются либо Заказчику, либо сдаются по доверенности в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением на государственный кадастровый учет изменений сведений о характеристиках земельного участка. При этом Акт согласования границ земельного участка остается у кадастрового инженера (об этом ниже).

Росреестр в течение 7 рабочих дней вносит необходимые сведения о координатах границ земельного участка и о площади, а затем выдает новую выписку, которая и является результатом межевания границ земельного участка.

Вопрос: Кто передает акт согласования границ?

По факту постановки земельного участка на кадастровый учет, в течение 30 дней, кадастровый инженер обязан самостоятельно передать Акт согласования границ земельного участка в Росреестр путем направления его почтовым отправлением или напрямую в подразделение территориального регистрирующего органа.

Особенность постановки на кадастровый учет земельного участка с домом

Стоит отметить, что в СНТ очень удобно делать кадастровые работы в комплексе: проводить межевание вместе с постановкой на кадастровый учет садового дома. Для постановки на кадастровый учет дома необходимо сначала провести межевание и зарегистрировать границы земельного участка в Росреестре, без этого шага невозможно зарегистрировать дом. «Дачная амнистия», а именно постановка на кадастровый учет жилого или садового дома по упрощенной схеме, будет действовать до 1 марта 2021 года. Поэтому необходимо заранее озаботиться постановкой на кадастровый учет вашей недвижимости.

Вопрос: Сколько времени занимает проведение работ по межеванию?

Обычно работы по межеванию и подготовка межевого плана занимает около полутора месяцев при отсутствии судебных разбирательств и осложнений с получением документации. В этот срок кадастровый инженер собирает всю необходимую документацию, отправляет геодезиста на полевые работы, обрабатывает результаты съемки границ земельного участка, сопровождает подписание акта согласования границ с соседями и составляет межевой план. При отсутствии в ЕГРН сведений о владельцах смежных земельных участков производятся дополнительные процедуры в рамках согласования границ, которые увеличивают срок работ как минимум на месяц.

Очень важным является взаимодействие заказчика с кадастровым инженером и со своими соседями по земельному участку. Достаточно долгим этапом является согласование границ с соседями при отсутствии какой-либо коммуникации между ними, поэтому на этом этапе кадастровые работы могут сильно затянуться или привести к необходимости проведения дополнительной процедуры – проведения собрания заинтересованных лиц по согласованию границ земельного участка через публикацию в газете. Данное обстоятельство приводит не только к увеличению сроков межевания границ земельного участка, но и к увеличению стоимости основного договора.

Вопрос: В какой срок Росреестр ставит земельный участок на учет и требуется ли платить пошлину?

Сроки выполнения работы Росреестра четко регламентированы законодательством. Государственный кадастровый учет (ГКУ) осуществляется в течение 5 рабочих дней при подаче документов именно в территориальное отделение Росреестра и 7 рабочих дней при подаче документов в многофункциональный центр (МФЦ). За ГКУ земельных участков пошлина законодательством не предусмотрена.

Вопрос: Есть ли срок «давности» работ по межеванию?

Также частым вопросом является срок давности межевания: заказчиков интересует, как долго действуют результаты межевания, нужно ли через какой-то срок его повторять и т.д. Вообще, межевание не имеет срока давности, однако в случае изменения границ земельного участка, постройки забора или прочих мероприятий необходимо заново определять границы земельного участка. Уточнение местоположения границ, как правило, выполняется один раз.

Вопрос: Что делать после проведенных работ по межеванию земельного участка и как проверить границы земельного участка?

Результатом работ по межеванию земельного участка является выписка ЕГРН на земельный участок с внесенными изменениями, полученными в ходе работ по межеванию. Для того, чтобы получить новую выписку с координатами вашего земельного участка, необходимо, как было сказано выше, обратиться в МФЦ с заявлением на внесение изменений в ЕГРН и приложить к заявлению диск с межевым планом.

Подавать заявление на государственный кадастровый учет может собственник земельного участка, либо иное лицо по нотариально оформленной доверенности. Если участок находится в долевой собственности, то необходимо присутствие всех собственников при подаче заявления, либо по нотариально оформленной доверенности это может сделать один из собственников земельного участка

По вашему желанию, вы можете заказать вынос границ земельного участка на местность. В большинстве случаев эта услуга является отдельной и не включена в основной договор на проведение работ по межеванию. Сама по себе услуга по выносу границ земельного участка представляет собой закрепление на местности специальными колышками координат поворотных точек границ земельного участка.

Проверить, встал ли ваш земельный участок на учет, можно на Публичной кадастровой карте Росреестра на сайте https://pkk5.rosreestr.ru.

Иных, предусмотренных законом, обязательных процедур выполнять не требуется! Выписка из Росреестра по результатам межевых работ – основной документ, подтверждающий ваши границы.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы, мы будем рады ответить на них по телефону или на консультации у нас в офисе. Телефон для связи указан на сайте.

Нормативно-правовые акты по данной тематике:

• Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ;
• Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
• Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ;
• Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения";
• Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 14.12.2018) "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" (Зарегистрировано в Минюсте России 20.01.2016 N 40651).