Законное увеличение площади земельного участка при межевании

Максимальные и минимальные размеры земельных участков

Предельные размеры земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований. Согласно Градостроительному Кодексу РФ ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты для территории конкретного муниципального образования.

Соответственно, в ПЗЗ можно найти территориальную зону, к которой относится ваш земельный участок (по карте) и уже для этой конкретной зоны посмотреть минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Рассмотрим, как это можно сделать в онлайн режиме, используя официальные сервисы.

Заходим на сайт по ссылке Министерства экономического развития РФ, который представляет собой Федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП).

Рис. 1. Рабочее окно сайта ФГИС ТП

Затем переходим на вкладку документы в верхней правой части страницы и выбираем раздел «По территории». Далее в левой части страницы выбираем интересующий вас субъект РФ, например, Ленинградскую область.

Рис. 2. Список муниципальных районов Ленинградской области

После того, как вы выбрали интересующий вас район (в нашем случае это Всеволожский муниципальный район), переходим к выбору муниципального образования внутри района. В качестве примера мы выбрали Бугровское сельское поселение.

Рис. 3. Сельские поселения Всеволожского муниципального района

После нажатия на интересующее вас муниципальное образование вверху страницы сайта появляется список документов территориального планирования.

Рис. 4. Документы для Бугровского сельского поселения

После этого выбираем документ с названием: Правила землепользования и застройки территории МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Важно, чтобы документ был действующим. Также необходимо обратить внимание на приказы, которые вносят изменения в ПЗЗ: в таких нормативно-правовых актах могут содержаться новые сведения, касаемые той или иной территориальной зоны. 

В ПЗЗ должна содержаться карта, на которой отображаются территориальные зоны и текст самих правил, в которых прописываются градостроительные регламенты. Рассмотрим градостроительные регламенты для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства). Например:

• Минимальные размеры земельных участков – 0,06 га или 600 кв.м;
• Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям: - от жилого строения (или дома) — 3 м; - от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; - от других построек — 3 м;
• Максимальная этажность – 3 этажа;
• Максимальный процент застройки участка – 30%.

Часто минимальный размер земельного участка для ведения садоводства устанавливается равным 6 соткам, иногда встречается 5 соток. Максимальный размер земельных участков устанавливается не всегда, в данном случае он не ограничен.

Зная градостроительные регламенты для своего земельного участка, вы всегда можете понимать, как использовать свой участок в рамках закона и обезопасить себя от неправомерных действий соседей на смежных земельных участках.

Как законно увеличить площадь земельного участка до 10 % ?

Законно увеличить площадь земельного участка до 10 % можно при проведении процедуры уточнения границ земельного участка (при межевании). Важно, чтобы ваш земельный участок имел кадастровый номер, и чтобы у него не было координат границ в ЕГРН. Проверить это можно, используя Публичную кадастровую карту (подробнее в нашей статье «Как узнать, проводилось ли межевание земельного участка?» по ссылке https://slujba.spb.ru/blog/Kak-uznat-provodilos-li-mezhevanie-zemelnogo-uchastka.html).

При уточнении границ земельного участка его площадь может быть увеличена на величину не более 10 % от площади, которая прописана в выписке ЕГРН на земельный участок, согласно ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Предположим, что площадь составляет 600 кв. м, значит, в результате уточнения границ площадь вашего участка может составлять от 540 до 660 кв.м. Правило 10 % может работать как в сторону увеличения площади земельного участка, так и в сторону ее уменьшения. Важным моментом является то, чтобы вы пользовались территорией земельного участка в существующих границах более 15 лет.

Случаи, при которых площадь земельного участка нельзя увеличить в процессе межевания:

• Наличие у соседних землепользователей утверждённых и согласованных межевых планов;
• Изъятие граничащих с уточняемым участком земель общего пользования из оборота;
• Прохождение границ участка вблизи красных линий территории;
• Нахождение площади уточняемого участка в пределах максимума, установленного в регионе для земель данного назначения.

Как законно увеличить площадь земельного участка больше, чем на 10 % ?

Законом также предусмотрены случаи, когда увеличить земельный участок можно больше, чем на 10 % за счет прилегающей территории.

Такое возможно при проведении процедуры перераспределения земельного участка и другого земельного участка либо земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При перераспределении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, к основному участку присоединяется свободная земля, то есть территория, которая не имеет границ, и не состоит на кадастровом учете. При перераспределении земельных участков к основному участку присоединяется другой участок, который принадлежит муниципалитету или государству и стоит на кадастровом учете – он сформирован и имеет границы, стоящие на учете в ЕГРН.

Рассмотрим последовательность действий для выполнения прирезки к исходному земельному участку:

• наличие утверждённого проекта межевания территории (ПМТ);
• разработка утвержденной схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (КПТ) при отсутствии ПМТ;
• исходный участок стоит на кадастровом учёте;
• на него оформлено право собственности;
• он отмежёван: зарегистрированы границы, имеет конкретную площадь;
• «земельная добавка» и исходный участок должны относится к одной функциональной зоне.

Для образуемого ЗУ должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ:

• площадь должна соответствовать установленным предельным размерам ЗУ;
• его границы не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов.

Прирезка не должна создавать ситуации, когда обременения (ограничения), существующие на исходном и добавляемом участке, не позволяют эксплуатировать образуемый надел в соответствии с видом разрешенного использования исходного участка:

• образуемый участок не должен иметь изломанных границ
• в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, к недостаткам, создающим препятствия для использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства
• должны исключаться пересечения границ образованного участка: с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты); с границами лесничеств; с границами лесопарков.

Для земельного участка, образуемого в целях:

• ведения работ по геологическому изучению недр
• разработки месторождений полезных ископаемых
• размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений
•  водохранилищ
• иных искусственных водных объектов

требование о пресечении участка с границами территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.

Если все необходимые условия выполнены, и ваш земельный участок им соответствует, то в таком случае для прирезки муниципальной земли предусмотрен следующий порядок действий:

• Подготовка заявления, содержание которого должно отображать информацию в отношении: паспорта заявителя, его ФИО и места регистрации; кадастрового номера принадлежащего участка и того, который будет присоединяться; почтового адреса заявителя или его электронной почты;
• Сбор необходимых документов, включающих: выписку из ЕГРН на землю; копию правоутверждающего документа на землевладение (свидетельства о государственной регистрации права); копию документации, на основании которой объект недвижимости принадлежит владельцу (различные договоры, свидетельства о праве на наследство, акты государственных и муниципальных органов и прочее); проект по межеванию территории, в пределах которой находится земля. При его отсутствии к проекту приобщается схема размещения формируемого земельного участка на кадастровом плане территории; документа, удостоверяющего личность заявителя.
• Подача заявления в уполномоченный орган и сформированного комплекта требуемой документации (на личном приеме в бумажном варианте либо в электронной форме посредством сети Интернет);
• Рассмотрение представленных документов местной администрацией, в результате которого в тридцатидневный срок выносится решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. При этом владельцу земли направляется соответствующая документация; об удовлетворении ходатайства касаемо присоединения земли и заключение договора; об отказе в присоединении участка. Извещение со ссылкой на норму закона отправляется заявителю.
• При положительном решении об увеличении земельного участка, уполномоченный орган организует необходимые кадастровые работы по учету образуемой территории либо предлагает заинтересованному лицу произвести кадастровые работы самостоятельно.
• В течение месяца после подачи документации, кадастровым органом подготавливается проект договора о присоединении земли, который направляется заявителю на подпись.
• После подписания указанного соглашения, необходимо посетить органы Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированное землевладение. Процедура увеличения земельного участка путем присоединения важна как для собственников такой недвижимости, так и для государства, которое таким образом получает дополнительные финансы, связанные с оформлением прирезок.

После того, как все пункты выполнены, можно смело считать ваш земельный участок прирезанным.

Последствия увеличения площади земельного участка

В результате увеличения площади участка за счёт государственных или муниципальных земель на владельца ложатся следующие обязанности:

• по выкупу присоединённой части государственной земли;
• по уплате дополнительной стоимости земельного налога;
• по эксплуатации присоединённого участка в соответствии с видом разрешённого землепользования;
• по соблюдению правил публичного сервитута.

Если присоединённая часть находится вблизи проезжей части или через неё проходит дорога, землепользователь должен обеспечить беспрепятственный проход третьих лиц через свой участок. Согласно п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ, стоимость выкупа присоединённой земли определяется местным законодательством.

Ценообразование работ по увеличению границ земельного участка

Единой стоимости перераспределения земель не существует. Федеральная, региональная и местная власти для своих земель устанавливают свои порядки определения стоимости.

Например, для федеральных земель размер платы будет составлять 15% от кадастровой стоимости. Если прирезаете к участку федеральную землю, то за прирезку придется заплатить 15% кадастровой стоимости.

Чтобы рассчитать примерную стоимость прирезки, можно на Публичной кадастровой карте узнать кадастровую стоимость соседних участков. Затем вычислить кадастровую стоимость одной сотки и после этого полученную величину умножить на количество соток, которые планируете прирезать.

С муниципальными и региональными землями ситуация несколько сложнее. В каждой области, районе устанавливают свой размер платы за прирезку земли. Информацию о размере платы за прирезку земли необходимо искать на официальном сайте администрации, либо направить запрос в орган государственной власти.

Нормативно-правовые акты по данной статье:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020);